Договор купли продажи нежилого помещения с землей в аренде

Трудовое право Как правильно составить договор купли-продажи здания? Договор купли-продажи, с одной стороны, для участников рынка является уже привычным документом, с другой, - имеет существенные юридические тонкости, не зная которых, покупатель недвижимости может столкнуться с рядом проблем.

Первый проверка покупателем документов продавца, подтверждающих его права на недвижимость. Второй составление и подписание договора купли-продажи. Третий фактическая передача недвижимости покупателю и регистрация его права собственности на объект. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЕГРПН на приобретаемый объект недвижимости. Свидетельство о праве собственности на здание помещение. Кадастровый план земельного участка, на котором располагается здание.

Документы, подтверждающие права продавца на земельный участок под зданием свидетельство о праве собственности, договор аренды и т. Документы о приобретении прав на объект продавцом договор купли-продажи, инвестиционный договор, план приватизации и т. Особое внимание следует уделить проверке прав на земельный участок.

Самым важным является второй этап составление договора. Составление договора купли-продажи здания. Любой договор начинается с преамбулы, которая содержит такие сведения: Для договора купли-продажи обязательными являются предмет договора и цена продаваемого объекта ст. Отсутствие в документе хотя бы одного из них позволят считать сделку незаключенной п. Описание здания должно содержать: Техпаспорт должен содержать инвентарный план земельного участка, который включает описание всех находящихся на нем объекты.

Такой техпаспорт позволяет зарегистрировать право на любой объект, описанный в.

На что следует обратить особое внимание при описании здания помещения? Во-первых, описание объекта в техническом паспорте должно совпадать со сведениями, указанными в договоре.

Поэтому заранее следует поинтересоваться у продавца объекта, не осуществлялись ли перепланировки, реконструкции или внеплановые инвентаризации, в результате которых могла измениться площадь объекта.

Это избавит от многих проблем, в частности, от непризнания договора незаключенным. В-третьих, в договоре купли-продажи помещения лучше упомянуть, что по договору также передается доля в праве общей собственности на здание - имеются в виду места общего пользования лифты, лестничные площадки и пр.

Впрочем, суды исходят из того, что это условие подразумевается, если в тексте прямо не указано иное. Сведения о земельном участке. Дабы избежать проблем, которые могут возникнуть на практике, лучше прямо оговорить в договоре купли-продажи здания все вопросы передачи прав на землю. В отношении помещения ситуация проще, так как оно тесно связано не с землей, а со зданием, поэтому отдельно прописывать отношения по оформлению земли не. Единственное исключение если помещение находится на обособленном земельном участке допустим, крыло здания с отдельным входомпоставленном на кадастровый учет отдельно от основной части здания.

Тогда нужно следовать рекомендациям, которые мы изложим ниже для покупателей зданий.

Покупка здания или помещения без земли

Чаще всего земельные участки принадлежат продавцу на праве собственности или аренды. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком п. То есть, законодательство прямо указывает: Случается, что площадь земельного участка, на котором находится здание, намного больше той, на которой непосредственно расположено строение.

Это очень важно, так как объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет ст. Но в каком порядке переходят эти права? И какие риски, если договор аренды с собственником земли не перезаключен? Пленум ВАС РФ в Постановлении 11 разъяснил, что покупатель здания приобретает право аренды с момента регистрации перехода права собственности на здание независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор между покупателем здания и собственником земельного участка.

Иногда невнимательные покупатели не учитывают этих моментов.

Договор купли продажи нежилого дома

Приведем как пример такую поучительную историю. Одна компания продала другой несколько зданий, которые находились на земельном участке, принадлежащем Правительству Москвы. Компания-продавец пользовалась участком на основании договора аренды. В договоре купли-продажи здания не содержалось условий о переходе прав на земельный участок, и в результате несколько месяцев никто не платил за землю арендную плату.

Полезный материал по теме: Прием акта-передачи земельного участка в аренде

Земельный комитет обратился в арбитражный суд с иском к новому владельцу здания о взыскании задолженности по арендной плате. Таким образом, чтобы избежать конфликтов с арендатором, необходимо заранее попросить договор аренды у продавца и лично встретиться с собственником земельного участка. В договоре купли-продажи также желательно указать следующее: В договор купли-продажи, кроме описания здания помещения и сведений о земельном участке, не будет лишним включить следующую информацию: Если в договоре есть раздел Гарантии и заверения, нужно включить такую формулировку: Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п.

Цена договора Условие о цене, как и о предмете, является существенным, поэтому нужно обратить на него особое внимание. Цена за объект продажи определяется тремя наиболее распространенными методами: В таком случае цена договора в рублях определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иные курс или дата его определения не установлены соглашением сторон. Первый способ является классическим и наиболее простым.

Второй применяется, как правило, для купли-продажи помещений, когда не стоит вопрос о стоимости земельного участка. Третий же вариант обычно используется, если стороной по договору выступает иностранное лицо.

Стороны могут выбрать любой вариант, в зависимости от конкретных потребностей.

РОСРЕЕСТР и договор купли-продажи земельного участка

Главное, чтобы цена, исходя из условий договора, определялась однозначно. Как оплачивается налог на добавленную стоимость - на это также должно быть указание в договоре. Также можно произвести оплату по частям после оговоренных сторонами этапов сделки. Вся важность определения момента оплаты по договору станет очевидной в ходе регистрационных процедур.

Например, в договоре прописано, что покупатель обязан выплатить сумму до подачи документов на регистрацию в момент подписания договора или акта приема-передачи. Тогда в пакет документов, предоставляемых на регистрацию, нужно будет представить и документы, подтверждающие произведение оплаты. Конечно, ни Гражданский кодекс, ни Федеральный закон от 21. Однако терять на это время, силы и деньги - не самая приятная перспектива.

Передача здания помещения Законодательство разграничивает момент заключения договора и перехода права собственности, поэтому в договоре необходимо отразить оба этих момента. Однако не исключены и необычные варианты: Есть еще очень важный момент, на который покупателю недвижимости стоит обратить внимание. Обратимся к примеру из судебной практики. Компании заключили договор купли-продажи, в котором не оговорили качество продаваемых объектов недвижимости.

В акте приема-передачи покупатель также не выразил никаких претензий. Покупатель обратился в суд с иском о взыскании убытков в размере стоимости ремонта. Суд в иске отказал, поскольку ни в договоре, ни в актах приема-передачи не было оговорено качество продаваемых объектов. Суд посчитал, что ссылка покупателя на то, что требуются значительные средства для ремонта приобретенного имущества, не заслуживает внимания, ведь, возможно, оно и приобреталось с учетом последующего улучшения.

Это могут быть требования к техническому состоянию, указания на отсутствие задолженностей по оплате коммунальных платежей, электроэнергии, телефонных переговоров, сведения о том, что одновременно с помещением передаются технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации и иные технические документы, необходимые для пользования помещением.

Все это очень пригодится в суде в том случае, если потом возникнут проблемы со зданием. В этом случает покупатель имеет право требовать соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара и даже, в случае существенного нарушения требований к качеству, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной договор купли продажи нежилого помещения с землей в аренде.

Также следует указать в договоре, как стороны будут нести расходы по эксплуатации здания помещения в процессе сделки.

Как правильно составить договор купли-продажи здания?

От этого, в частности, зависит и переоформление всех договоров с обслуживающими организациями. Как правило, бремя содержания здания переходит на покупателя в момент фактической его передачи или с момента перерегистрации на него права собственности.

Последствия могут быть самыми печальными: Позже договор купли-продажи был оспорен, и суд признал его недействительным, так как он был подписан на три дня раньше, чем зарегистрировано в ЕГРПН право собственности продавца. Очень важно максимально подробно описать в договоре купли-продажи всю процедуру подачи документов на госрегистрацию.

В соответствии с п. Как может на практике выражаться уклонение от регистрации? Если же ваш контрагент вдруг сменил место нахождения, вы должны это доказать - например, представив суду конверт с отметкой почты адресат не значится или протокол, составленный с участием нотариуса или даже участкового. Может случиться и такое: Закон о госрегистрации молчит о такой ситуации, но согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае ликвидации второй стороны договора на момент подачи заявления о регистрации, такая регистрация осуществляется в судебном порядке применяется аналогия закона с п.

Что еще полезно знать о государственной регистрации? Часто отказывают в регистрации прав при несоответствии площади объекта по правоустанавливающему документу и плану БТИ.

Мотивировка при этом такая: Однако гражданским законодательством не установлена необходимость указывать в правоустанавливающем документе площадь объекта недвижимости.

Новый образец 2018 года

Для регистрации могут также потребоваться дополнительные документы. Происходит это, например, в том в случае, если сделка является для покупателя или продавца крупной, или сделкой, в которой имеется заинтересованность соответствующее решение Общего собрания акционеров, Совета директоров и т.

Надо помнить, что обязанность по оплате земельного налога за участок, на котором расположен объект недвижимости, переходит к покупателю только после государственной регистрации права за. Это следует из ст. На практике нередки случаи, когда продавец после подписания акта приема-передачи перестает платить налог, полагая, что это теперь должен делать покупатель. Однако с точки зрения закона, собственником здания и земли под ним является он, соответственно, до регистрации права собственности за покупателем ему придется продолжать платить налог.

Посоветовать продавцу можно только одно учесть сумму налога в цене продаваемого имущества. Ответственность сторон, расторжение, технические условия В договор купли-продажи желательно включить следующие условия.

VK
OK
MR
GP
Популярные статьи