Сделки с землей купля-продажа аренда приватизация ипотека

Особенности купли-продажи, аренды и ипотеки земельных участков Договор купли-продажи определяется как договор, по условиям которого одна сторона продавец обязуется передать товар в собственность другой стороне покупателюа покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму цену. В Гражданском кодексе РФ п. Наряду с общими положениями Гражданский кодекс РФ предусматривает особое регулирование договоров купли-продажи и иных сделок с земельными участками, по которым земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому п.

Данные положения призваны урегулировать правовой режим такого объекта, как земля, являющегося одновременно и природным объектом, и природным ресурсом и недвижимым имуществом.

Договоры купли-продажи земельных участков значительно отличаются от договоров купли-продажи обычных товаров и во многих национальных законодательствах регулируются специальными нормами, как правило, императивного характера.

Подобного рода сделки с земельными участками, которые являются не только разновидностью недвижимого имущества, но и природным объектом, охраняемым в качестве важнейшей составной части природы, природным ресурсом, используемым в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве, и основой осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, регулируются не только нормами гражданского законодательства, но и имеющими отношение к обязательству по купле-продаже земельных участков соответствующими нормами земельного, лесного, природоохранительного и иного специального законодательства.

В Земельном кодексе РФ содержится ряд норм, сделки с землей купля-продажа аренда приватизация ипотека отношения по купле-продаже земельных участков при приобретении прав на земельные участки: В договоре купли-продажи земельного участка участвуют две стороны: В качестве продавца по договору купли-продажи земельных участков могут выступать Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования в лице соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющие функции распоряжения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

С введением в действие Земельного кодекса РФ до разграничения государственной собственности на землю распоряжение указанными землями осуществляется органами местного самоуправления, если законодательством не предусмотрено иное. Некоторые особенности имеются в порядке осуществления правомочий по распоряжению и по отчуждению земельных участков, на которых расположены приватизированные здания, строения и сооружения, а также незавершенные объекты строительства, признанные самостоятельными объектами недвижимости.

Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения покупателя с предложением заключить договор купли-продажи земельного участка.

Полезный материал по теме: Организации по переводу земель из одной категории в другую

Арбитражная практика придает решающее значение вопросу о том, наделено ли лицо, не являющееся субъектом права собственности, правомочиями по распоряжению земельными участками. В качестве продавца по договору купли-продажи наряду с Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями могут выступать граждане и юридические лица, которые должны обладать закрепленной законом правоспособностью и дееспособностью.

Следует помнить, что Земельный кодекс РФ запрещает иностранным гражданам и юридическим лицам приобретать в частную собственность земельные участки в приграничных и иных особо регламентируемых территориях Российской Федерации. Исключается также возможность выступления в качестве покупателя в договоре иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства, если предметом договора является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Предметом купли-продажи может быть любой не изъятый из оборота земельный участок. При этом установлено особое требование, согласно которому предметом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет п. В Гражданском кодексе РФ установлены особенности предмета в договоре продажи недвижимости, в котором количественные и качественные характеристики предмета договора даны через критерии, позволяющие определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Наряду с общим правилом о допустимости использования в качестве предмета договора купли-продажи земельных участков, разрешенных или ограниченных в обороте, в каждом отдельном случае нужно учитывать специальные правила, в соответствии с которыми в процессе государственного кадастрового учета даются описание, надлежащее документирование и последующая регистрация каждого земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества.

К количественным и качественным характеристикам, описывающим земельный участок, относятся: Права и обязанности сторон по договору купли-продажи земельных участков распределяются следующим образом. Основной обязанностью для продавца согласно ст.

Сделки с недвижимостью, необходимые документы

Отдельные условия договора купли-продажи, определяющие обязанности продавца, предусмотрены и п. Данные положения следует рассматривать во взаимосвязи с нормами ст. Этому обязательству продавца соответствует право покупателя получить товар, не обремененный такими правами и притязаниями. Статья 460 ГК РФ предоставляет, таким образом, покупателю право требовать от продавца выполнения этого обязательства.

Под третьими лицами понимаются лица, не являющиеся сторонам договора купли-продажи. Под правами третьих лиц следует понимать прежде всего вещные права лиц, перечисленные в ст. К правам третьих лиц относятся также обязательственные права, вытекающие из договоров аренды земельных участков, регулируемые гл. N 102-ФЗ "Об ипотеке залоге недвижимости ".

Также рекомендуем статью: Ипотека прав аренды на земельный участок

Договор купли-продажи земельного участка есть двусторонний договор, в силу которого в соответствии с п. Первая обязанность состоит в том, что он обязан принять предложенный ему продавцом земельный участок.

Это общая обязанность покупателя в любом договоре купли-продажи, в границах которого особо выделен договор купли-продажи земельного участка.

В этой сфере действует общее правило - покупатель обязан принять приобретенный им у продавца товар. Покупатель освобождается от подобной обязанности в случаях, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи, например если продавец передает покупателю земельный участок, загрязненный опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшийся биогенному загрязнению, деградации земли, ограниченный в обороте п.

Вторая обязанность покупателя - оплатить земельный участок по цене, предусмотренной договором, а при отсутствии договорной цены - по цене, которая обычно взимается за аналогичные земельные участки при сравнимых обстоятельствах.

Это общее правило лишь в части применяется к договору купли-продажи земельного участка. Цена земельного участка является существенным условием договора купли-продажи. Цена, то есть денежная сумма, выплачиваемая продавцу как эквивалент за передачу земельного участка в собственность покупателя, должна быть указана в договоре по соглашению на основании свободного волеизъявления сторон п.

Отсутствие в договоре, согласованного сторонами в письменной форме, условия о цене недвижимости квалифицируется в качестве основания для признания договора незаключенным. Нормы, которые допускают применение цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами по правилам о цене на аналогичные товары, предусмотренным п.

Гражданский кодекс РФ содержит указание на то, что цена на здание, сооружение или другое недвижимое имущество, находящиеся на земельном участке, включает и цену передаваемой с этими объектами части земельного участка или права на. Существует также способ определения цены в зависимости от площади земельного участка, на единицу которой установлена определенная цена.

При таких условиях общая цена такого земельного участка, подлежащая уплате, определяется из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Требования к цене договора купли-продажи земельного участка сводятся к тому, что продажа земельных участков гражданам и юридическим лицам может производиться по договоренности или по объявлению либо на публичных торгах сделки с землей купля-продажа аренда приватизация ипотека результатам конкурса или аукциона. На аукционе могут продаваться участки земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также в собственности граждан и юридических лиц, если их продажа не запрещена земельным законодательством.

Андрей Гольцблат: Сделки с землей в России. Купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека

Применительно к продажной цене земельного участка, приобретаемого на публичных торгах конкурсах или аукционахзакон требует, чтобы собственник земельного участка определял начальную цену предмета торгов конкурсов, аукционов и сумму задатка в соответствии с Правилами организации и проведения торгов при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков ст. В отличие от гражданского законодательства, которое исходит из того, что цена земельного участка должна устанавливаться только по взаимному соглашению сторон, земельное законодательство и законодательство о приватизации государственного и муниципального имущества устанавливают прямо противоположное правило - цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при продаже собственником расположенных на ней зданий, строений и сооружений определяется законодательством субъектов Федерации.

Устанавливая предельные цены продажи таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Закон о введении в действие Земельного кодекса и Закон о приватизации государственного и муниципального имущества предоставляют право субъектам Федерации дифференцировать эти цены в зависимости от численности населения, проживающего в сделки с землей купля-продажа аренда приватизация ипотека, и размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Устанавливая фиксированные твердые цены продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, федеральные законы ограничивают тем самым право субъекта Федерации и муниципального образования продавать земельные участки гражданам и юридическим лицам по свободным ценам, сложившимся на земельном рынке. По договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество за плату, во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор при прекращении аренды - вернуть арендодателю арендованный участок.

Таким образом, аренда - это срочное, возмездное пользование, предусматривающее возврат арендованного имущества. При передаче земельного участка в аренду у собственника остается право распоряжения имуществом. Арендатор приобретает право владения и пользования им при соблюдении требований, установленных законодательством и договором аренды.

Арендные отношения по поводу конкретного земельного участка оформляются договором между арендатором и арендодателем. Договором аренды земельного участка признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенный земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование ст.

Арендатор как пользователь приобретает по закону и в соответствии с договором аренды право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли. За арендодателем остается право получения арендной платы и распоряжения земельным участком при соблюдении законных прав арендатора. В соответствии со ст. К ним относятся также международные объединения и организации с участием российских и иностранных юридических лиц, международные организации, иностранные государства, иностранные юридические лица, а в случаях, установленных законодательством республик, входящих в состав Российской Федерации, иные организации и лица.

Арендодателем по действующему земельному законодательству может быть только собственник или лицо, которое его представляет. Отсюда следует, что нормы Гражданского кодекса РФ и иных нормативных правовых актов, принятых до введения в действие Земельного кодекса РФ, о праве владельцев и землепользователей сдавать земельные участки в аренду не подлежат применению.

Договор аренды земельного участка оформляется с соблюдением общих требований, которые гражданское законодательство предъявляет к арендным отношениям, с учетом особенностей, регулируемых действующим земельным законодательством Российской Федерации, субъектов РФ и нормативными сделки с землей купля-продажа аренда приватизация ипотека муниципальных образований. В соответствии с Земельным кодексом РФ арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог.

Он также вправе внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды с уведомлением собственника земельного участка.

Арендатор имеет имущественное право на продление срока договора аренды перед другими лицами, в случае если он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды. Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на земельный участок дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

К правам арендатора также относится право на возмещение убытков и расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка, на основании ст.

При определении размера арендной платы за земельный участок учитываются многие факторы, среди них размер участка, его кадастровая оценка, расположение, имеются ли на нем значимые для хозяйственной деятельности природные объекты, в стоимости может быть также учтено направление хозяйственного использования участка и др. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом "нормального износа" или в состоянии, обусловленном договором.

Аннотация к книге "Сделки с землей в России. Купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека"

Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, он вправе претендовать на их возмещение. В соответствии с договором аренды сельскохозяйственного имущества арендодатель имеет право: Если арендодатель - государственный или муниципальный орган, то он обязан: Еще одна важная особенность, которая может быть установлена в договоре на основании закона, - выкуп арендованного имущества.

На основании норм Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе имущества не установлено договором, оно может быть предусмотрено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Однако закон указывает, что на определенные виды земельных участков может быть установлен запрет выкупа арендованного имущества.

Предметом договора аренды может быть только такой земельный участок, в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования.

Акции сегодня

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче. Другим существенным условием договора аренды является срок, который устанавливается по соглашению сторон.

Определение сроков аренды в договоре зависит от целей хозяйственного использования арендуемых земель. Общее условие, которое устанавливается гражданским законодательством, состоит в том, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Законом или другими нормативными актами допускается заключение договора на определенный или неопределенный срок, воспринимаемый как бессрочный. Также могут быть установлены максимальные сроки договора для отдельных видов аренды земельных участков.

Если срок в договоре не определен, такой договор считается заключенным на неопределенный срок. Арендная плата сделки с землей купля-продажа аренда приватизация ипотека также существенным условием в договоре аренды. Арендная плата выражается в денежной, натуральной или комбинированной форме определяется дополнительными соглашениями между сторонами, а при их отсутствии арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме ежемесячно или ежеквартально.

Она может взиматься отдельно за арендуемый земельный участок или в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество например, земельный участок и зданиено при условии, что та часть общей арендной платы, которая приходится на землю, должна перечисляться на бюджетные счета по земельным платежам соответствующих органов Федерального казначейства. Размер арендной платы определяется договором аренды и входит в число существенных условий договора п.

Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются непосредственно договором. При аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендная плата взимается, как правило, в денежной форме по базовым ставкам, установленным на основе кадастровой оценки земель с учетом поправочных коэффициентов, определяемых целевым назначением и условиями использования земельных участков.

Однако не во всех субъектах РФ ставки арендной платы являются обоснованными. Если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы порядок, условия и сроки внесения платежей устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации или органами местного самоуправления соответственно.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. N 1738-1 "О плате за землю" при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, размер платежей устанавливают органы исполнительной власти.

ВИДЕО: Реализация права на бесплатное приобретение земельного участка

VK
OK
MR
GP
Популярные статьи