Договор аренды недвижимого имущества с условиями улучшения арендованного имущества

Общества с ограниченной ответственностью "Кант" Комитет по управлению муниципальным имуществом г.

Расторжение договора аренды

Курска Представителя Строевой А. Курск, на решение арбитражного суда Курской области от 02. Определением Арбитражного суда Курской области от 17. Решением Арбитражного суда Курской области от 02. От ИП Михайленко А. Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда в неотмененной судом апелляционной инстанции части и постановления суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Как следует из материалов дела и установленго судебными инстанциями, разрешившими спор, между ИП Михайленко А. Курск, пр-т Кулакова, д. Здание обеспечено теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью.

С указанным свидетельством о государственной регистрации права арендатор ознакомлен. При получении письменного согласия арендодателя произвести перепланировку, переоборудование объекта, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект пункт 3.

Арендодатель обязан самостоятельно и за свой счет осуществить согласование проведенной арендатором реконструкции объекта в установленном законодательством РФ порядке, возмещение расходов на согласование арендодателем реконструкции определяется сторонами в дополнительном соглашении к настоящему договору пункт 2.

В акте приема-передачи отражается площадь Объекта, техническое состояние объекта на момент передачи, его недостатки, при наличии таковых, необходимость ремонта, состояние оборудования, системы-отопления, водоснабжения, освещения и т. С даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества до "30" июня 2011 года постоянная часть арендной платы составляет 200 000 руб. В дальнейшем постоянная часть арендной платы составляет 83 334 руб.

Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней аренды.

Совет № 1. Проверьте права арендодателя

Размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно соглашением сторон путем подписания акта согласования переменной части арендной платы с приложением к нему заверенных арендодателем копий счетов-фактур, выставленных снабжающими организациями в адрес арендодателя пункт 5.

При этом каждая из сторон обязана предоставить все необходимые документы для государственной регистрации договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области. Арендодатель обязуется в течение 1 одного месяца с момента заключения сторонами настоящего договора самостоятельно и за свой счет получить и предоставить арендатору кадастровый паспорт на сдаваемые в аренду помещения в соответствии с пунктом 1.

Подрядчик обязуется в установленный настоящим договором срок выполнить работы на объекте, предусмотренные настоящим договором, а заказчик обязуется принять и оплатить работы в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором пункт 1.

Работы по капитальному ремонту, подлежащие выполнению подрядчиком а соответствии договор аренды недвижимого имущества с условиями улучшения арендованного имущества условиями настоящего договора Сметой на производство работа также устранение недостатков работ в период гарантийного срока. Объектом работ по настоящему договору является помещение магазина, в отношении которого осуществляются работы, предусмотренные настоящим договором, указанные в смете.

Работы по настоящему договору могут быть выполнены с использованием материалов подрядчика или приобретаемых подрядчиком, или с использованием материалов заказчика или приобретаемые Заказчиком. В случае отсутствия соответствующего соглашения или фактов и документов, свидетельствующих о том, что материалы или их часть будет предоставлена или приобретена Заказчикам, считается, что работы выполняются из материалов Подрядчика. Общий срок окончания работ и сдачи объекта устанавливается 27.

Стороны договора подряда установили, что стоимость работ по объекту составила: На основании определения в раздел Единого государственного реестра прав, открытый на Объект, внесена запись о прочих ограничениях обременениях. Полагая, что неотделимые улучшения, произведенные в арендуемом помещении, являются неосновательным обогащением ответчика, ЗАО "Тандер" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обоснованно указали и руководствовались следующим.

Улучшение арендованного имущества: юридический аспект

В силу пункта 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса РФ, задачами судопроизводства в арбитражных судах является, в том числе, защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Форма и государственная регистрация договора аренды

В соответствии с договор аренды недвижимого имущества с условиями улучшения арендованного имущества 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо должник обязано совершить в пользу другого лица кредитора определенное действие, как-то: Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. На основании статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды имущественного найма арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела усматривается, что между ИП Михайленко А. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации далее - ГК РФ. С даты подписания настоящего договора и до даты его государственной регистрации договор действует как краткосрочный, но не более 360 календарных дней с даты его подписания сторонами.

К договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ пункт 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июня 2000 года N 53. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами статья 422.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное диспозитивная нормастороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Статьей 431 Гражданского кодекса РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Согласно статье 190 Гражданского кодекса РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. В рассматриваемом деле долгосрочный договор аренды не был зарегистрирован и по условиям пункта 8. Вывод суда первой инстанции о том, что сторонами был заключен долгосрочный договор аренды, сделан без буквального толкования условий договора, как того требует статья 431 Гражданского кодекса РФ.

Налоговые последствия договора аренды

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: В пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ определено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: Из анализа указанной нормы права следует, что для взыскания с арендодателя стоимости ремонта или проведения зачета стоимости ремонта в счет арендной платы необходимо соблюдение сторонами определенных условий: Несоблюдение арендатором названных условий влечет отсутствие у него права требования взыскания стоимости ремонта или проведения зачета.

В случае инициативы арендатора в отношении проведения капитального ремонта, иных строительных работ на объекте, соответствующие расходы возлагаются на арендатора.

Таким договор аренды недвижимого имущества с условиями улучшения арендованного имущества, условиями договора аренды на арендатора не возлагалась обязанность осуществления капитального ремонта имущества, срок проведения капитального ремонта не установлен. В соответствии с актом приема-передачи недвижимого имущества от 20. Согласно пункту 2 акта "техническое состояние объекта на момент передачи удовлетворительное, текущего и капитального ремонта не требуется".

Указанный акт был составлен с участием представителей арендодателя и арендатора, а также подписан ими без замечаний и возражений. Доказательств того, что нежилые помещения были переданы в аренду в состоянии, которое исключало бы возможность их использовать по назначению, а также доказательств, свидетельствующих об извещении арендодателя об обнаружении недостатков, которые не могли быть установлены при осмотре имущества, истцом в ходе судебного разбирательства не представлено статьи 65 и 9 АПК РФ.

Также, в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих факт его обращения к ответчику с претензиями по состоянию помещений и необходимости проведения осмотра помещений для определения видов подлежащих выполнению работ, а также доказательств, подтверждающих, что ответчиком принимались выполненные работы, либо последний одобрил производство указанных работ после их осуществления.

Таким образом, истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих осуществление им действий, предусмотренных в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ, а также доказательств неисполнения ответчиком обязанности по предоставлению в аренду имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как установлено судом первой инстанции, ЗАО "Тандер" в нарушение пункта 6. В акте от 03. Кроме того, как пояснял ответчик в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ИП Михайленко А.

Для разрешения данных вопросов судом первой инстанции в рамках рассмотрения настоящего дела была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО "Эксперт". Работы по капитальному ремонту выполнялись исключительно для нужд самого ЗАО "Тандер"; - в результате проведения работ по капитальному ремонту арендованного ЗАО "Тандер" помещения, улучшений характеристик арендованного помещения не произошло.

Все работы выполнялись с целью придания арендованному помещению легко узнаваемого фирменного стиля, внешнего вида и оформления, характерного для всех магазинов "Магнит" и предназначены исключительно для нужд самого ЗАО "Тандер""; - определить числовое значение сметной стоимости конструктивных элементов отделимых улучшений с учётом нормального износа на 03.

Полезный материал по теме: Система регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом

Арбитражный суд первой инстанции, оценил данное экспертное заключение по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными доказательствами по делу, принял во внимание ее результаты. Указанное экспертное заключение не оспорено, доказательств несоответствия данного заключения требованиям действующего законодательства, истцом, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не представлено, выводы эксперта не опровергнуты.

Ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, не заявлялось. Из совокупности представленных в материалы дела доказательств следует, что произведенные ЗАО "Тандер" строительно-монтажные работы по демонтажу перегородок, устройству новых проектируемых перегородок, по устройству новых дверей и окон, монтажу системы отопления и вентиляции, электрооборудования, водопровода и канализации соответствуют понятию капитального ремонта.

Конкретные результаты выполненных ЗАО "Тандер" работ, которые могли бы быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендуемого имущества истцом не названы. Доказательств того, что ЗАО "Тандер" проводились работы капитального характера, связанные с реконструкций, модернизацией или дооборудованием арендованного имущества, которые могли бы привести к улучшению его технико-экономических характеристик, или же работ, вызванных изменением технологического назначения помещений, не представлено, как договор аренды недвижимого имущества с условиями улучшения арендованного имущества не предоставлено доказательств согласования с ответчиком стоимости неотделимых улучшений, подлежащей возмещению.

Обстоятельств, объективно подтверждающих наличие договоренностей арендатора с арендодателем о необходимости выполнения конкретных строительно-монтажных работ на объекте, оплаты этих работ после их окончания, равно как и документов, свидетельствующих о том, что спорные работы не момент их выполнения предъявлялись к сдаче ответчиком, в ходе рассмотрения дела судами не установлено.

Не представил истец и доказательства, подтверждающие необходимость произведенных улучшений арендованного имущества и минимальность затрат на указанные улучшения, то есть соблюдения им принципов добросовестности и разумности. Более того, как установлено судом первой инстанции и подтверждается заключением экспертов, истец производил ремонтные работы в собственных коммерческих целях для осуществления своей уставной деятельности, а не в интересах собственника помещений, следовательно, риск негативных последствий лежит на.

При этом довод истца о том, что ИП Михайленко А. О необходимости применения пункта 7. В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Из смысла данной статьи следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества. Таким образом, обратившийся с таким иском, истец должен доказать в совокупности: Истцом не представлено достаточных доказательств, подтверждающих наличие у ответчика неосновательного обогащения в форме сбережения денежных средств.

Договор аренды: споры об улучшениях имущества

Истцом так же не представлено доказательств, что нежилые помещения в период действия договора аренды использовались ответчиком для собственных нужд и ответчик имел интерес в производстве ремонтных работ на заявленную истцом сумму. Доказательств наличия для ответчика потребительской ценности, произведенных истцом работ, материалы дела не содержат. Не соответствует фактическим обстоятельствам дела довод истца о том, что на момент передачи объекта аренды помещения не было обеспечено теплом и водой.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

ВИДЕО: Договор аренды нежилого помещения образец- бесплатная консультация юриста онлайн

VK
OK
MR
GP
Популярные статьи