Проблемы недвижимого имущества и пути их решения

В статье обсуждаются проблемы построения системы регистрации прав на недвижимое имущество. Исследуются принципы регистрационного режима. Автор затрагивает как теоретические, так и практические вопросы, связанные с правами на недвижимое имущество.

Утрата прав на недвижимость с января 2017 года

Вводные замечания Российская система регистрации прав на недвижимое имущество довольно молода: Однако даже с такого - пусть и незначительного - временного расстояния тот рывок в сфере упорядочения способов фиксации прав на недвижимые вещи, который был проблемы недвижимого имущества и пути их решения с момента принятия в 1994 г. За полтора десятка лет в России была создана как полноценная регистрационная система в сфере оборота недвижимости, так и система кадастрового учета недвижимого имущества, построена система органов по регистрации прав на недвижимое имущество, заложен фундамент для создания профессионального сообщества кадастровых инженеров, которые должны будут заменить техников БТИ и ФГУП "Ростехинвентаризация", выполняющих сегодня функции по подготовке технических описаний объектов недвижимости.

Это те успехи, которые нельзя не замечать и которые было бы просто неверно игнорировать. Однако сам по себе факт наличия каких-то достижений в определенном деле не означает, что, во-первых, в этой сфере совершенно отсутствуют недостатки и, во-вторых, об этих недостатках не надо говорить. Напротив, отечественная система регистрации прав на недвижимое имущество нуждается в постоянном совершенствовании хотя бы по одной простой причине: Поиску путей совершенствования регистрационной системы и посвящена настоящая работа.

Виды регистрационных систем 1. Системы регистрации прав на недвижимое имущество можно условно разделить на два вида в зависимости от объекта регистрации. Первая прежде всего исторически система предполагает регистрацию сделки с недвижимостью направленной как на отчуждение недвижимой вещи, так и на установление ограниченного вещного права или обременения на недвижимость.

Для получения картины прав на недвижимость в таком реестре необходимо проанализировать содержание сделок, записи о которых внесены в реестр. Однако и это вряд ли может дать достоверную картину прав на вещь, ведь они возникают в результате совершения не только сделок, но и иных юридических действий либо наступления определенных событий, влияющих на принадлежность субъективных гражданских прав реорганизация юридического лица, смерть и т.

Methods of Land Registration. University of Wisconsin, 1914. Вторая регистрационная система - это регистрация прав на недвижимую вещь. Эта система предполагает, что в реестр вносятся не записи о сделках, но записи о результатах сделок - возникновении, переходе и прекращении прав на недвижимость. Кроме того, поскольку регистрации подлежит не какой-либо юридический факт, а его юридическое последствие, в рамках названной регистрационной системы в реестре отражаются также результаты наступления иных юридических фактов, влияющих на принадлежность прав на недвижимые вещи, - прежде всего переход права на недвижимость в силу универсального правопреемства.

Российская регистрационная система тяготеет ко второму типу, хотя ей известна и регистрация сделок договор купли-продажи жилого помещения, договор мены жилых помещений, договор ренты, договор ипотеки. Во-первых, российский Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество далее - ЕГРПРеестр ведется по конкретным объектам недвижимости единицу учета в Реестре составляет раздел ЕГРП, который соответствует определенной недвижимой вещи ; во-вторых, регистратор фиксирует переход прав, который осуществляется в результате не только сделок, но и иных юридических фактов; в-третьих, российская деловая практика практически не знает примеров, когда бы регистрация сделки и регистрация перехода прав осуществлялись отдельно друг от друга: Последнее обстоятельство подтверждает тот факт, что ядром регистрационной системы в России является именно регистрация прав на недвижимость, а не сделок с.

Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Другая классификация регистрационных систем, как правило, проводится по такому основанию: Влечет ли, к примеру, недействительность сделки отпадение соответствующего права на недвижимость?

Регистрационную систему, в которой запись, сделанная в реестре, не имеет силы в случае порока в юридическом основании записи, именуют негативной регистрационной системой. Discussion Paper on Land Registration: Registration, Rectification and Indemnity. Существует и третий - промежуточный - тип, который иногда именуют полупозитивной semi positive системой.

Ее суть заключается в том, что запись в реестре не может иметь силы в случае, если она была внесена без должного правового основания. Но тот, кто добросовестно положился на данные реестра, тем не менее будет защищен: Связь между этими сделками может быть различной: Очевидно, что позитивная регистрационная система может существовать только в случае, если соответствующий правопорядок усвоил принцип абстрактности распорядительной сделки.

Понятие, признаки и виды недвижимого имущества как объекта прав

Современная российская правовая система не относится к числу таких правопорядков. Между тем в российском праве с конца 2004 г. Следовательно, отечественная регистрационная система может быть охарактеризована как полупозитивная.

Также рекомендуем статью: Крым юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

В зависимости от организации системы органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимость, регистрационные системы можно разделить на административные когда регистрация осуществляется в специальном органе исполнительной власти либо, что вполне возможно помыслить, специализированной частной организации, которой "на аутсорсинг" государство передало функцию ведения реестра и судебные в этом случае реестр ведется в судебном учреждении.

Преимущество последнего типа регистрационной системы заключается в том, что лицо, ведущее реестр, не только проблемы недвижимого имущества и пути их решения его текущее "техническое" обслуживание то есть собственно внесение записейно и может разбирать споры между лицами, чьи права внесены в реестр, и лицами, претендующими на. Российская регистрационная система является административной. Рассмотрение споров между частными лицами по поводу прав на недвижимое имущество, а также между частными лицами и органами по государственной регистрации прав на недвижимое имущество осуществляется судами - какой-либо административной процедуры для этого не предусмотрено.

Принципы, лежащие в основе российской регистрационной системы 1. Существует, впрочем, и принадлежащий И. Базанову термин "вотчинный режим", который хотя весьма точен, но несколько архаичен см.: Вотчинный режим в России.

Дословная модернизация этого термина в "вещный режим" вотчинное право - вещное право не даст решительно ничего, так как слово "вотчинный" демонстрирует главную особенность режима - его приложение к сфере недвижимого имущества вотчин.

Другой термин - "ипотечное право" - также неприемлем, так как для современного юриста, ориентирующегося на названия нормативных актов, он будет означать нормы, регулирующие залог недвижимости что, впрочем, само по себе не совсем точно ср.: Основные начала ипотечного права. Бабкин предложил именовать совокупность норм о регистрации прав на недвижимость формальным правом Бабкин С.

Основные начала организации оборота недвижимости.

Неудачность этого термина состоит в том, что из него неясно, что же имеется в виду, и он тем самым требует отдельного пояснения. Термин, предлагаемый нами, хотя и имеет в своей основе латинизм, более понятен, чем термин "формальное право".

Во-первых, это так называемый принцип внесения, то есть обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество как условия возникновения прав на него п. Во-вторых, принцип открытости реестровых данных п. В-третьих, российскому законодательству известно и начало легалитета, которое означает, что коль скоро регистрирующий орган зарегистрировал право на недвижимость, то правоустанавливающие документы такого лица признаются соответствующими требованиям действующего закона ст.

И четвертый принцип, который может быть обнаружен в нормах действующего Закона о регистрации ст. Под специалитетом ЕГРП следует понимать, во-первых, необходимость точного описания недвижимой вещи, права на которую заявляются к регистрации, и, во-вторых, тождество объекта недвижимости и его описания, изложенного в реестре. Такое понимание специалитета выражено в ст.

N 102-ФЗ "Об ипотеке залоге недвижимости ", в соответствии с которой в Реестре должно содержаться указание на "сумму обеспечиваемого ипотекой обязательства". Такое значение принцип специалитета имел там, где допускалась так называемая генеральная ипотека, то есть установление залога на все имущество должника ср.: Однако указанные начала вовсе не составляют полный перечень принципов регистрационного режима.

Сама суть установления регистрационного режима заключается не столько в регистрации ради самой регистрации, сколько в придании зарегистрированным правам свойства достоверности для всех третьих лиц.

Иными словами, только то лицо, которое зарегистрировано в реестре, для всех третьих лиц является собственником недвижимой вещи. Легко заметить, что этот принцип неизбежно вытекает из принципа внесения, принципа легалитета и принципа открытости реестра и является их логическим продолжением, коль скоро а все права на недвижимости должны быть внесены в реестр, б орган, ведущий реестр, проверил правомерность возникновения заявленных к регистрации прав, а в если любое третье лицо может быть допущено к реестровым сведениям о правах на недвижимую вещь, то для этих лиц сведения реестра должны быть признаны достоверными.

Проблемы недвижимого имущества и пути их решения еще один принцип, о котором мы не упомянули и который практически не выражен в действующем российском гражданском праве: Практическое значение этого принципа заключается в том, чтобы обеспечить разрешение коллизии взаимоисключающих прав или определить порядок реализации нескольких ограниченных прав на одну и ту же недвижимость. Вообще дореволюционные исследователи вотчинного режима придавали старшинству вотчинных прав колоссальное значение.

К примеру, сохранению очередности права в реестре способствовал ряд весьма интересных мер: Итак, мы имеем следующую систему принципов иммобилиарного регистрационного режима: Но не все эти принципы имеют равное значение для организации регистрационного режима: К основополагающим принципам, на наш взгляд, следует отнести начала внесения, легалитета, открытости и публичной достоверности; начала специалитета и старшинства относятся к дополнительным принципам.

Впрочем, существуют и иные взгляды на систему начал регистрационной системы. Фрейтаг-Лоринговен предлагал следующую проблемы недвижимого имущества и пути их решения начал вотчинного права: Составители проекта российского Вотчинного устава далее - ВУ назвали в качестве главных оснований вотчинной системы следующие принципы: Материальное право проекта Вотчинного устава. Однозначное отнесение нами специалитета и старшинства к второстепенным принципам связано с изменениями, произошедшими в системе гражданского права.

Так, по действующему праву невозможна генеральная ипотека, потому и значение специалитета уменьшилось, сохранившись лишь в качестве необходимости тождества объекта и его описания в Реестре. Принцип старшинства внесенных прав в настоящее время также не имеет большого значения, так как отечественный оборот недвижимости пока достаточно прост, количество известных закону ограниченных вещных прав невелико, потому и сложное ранжирование вещных прав на одну недвижимую вещь - большая редкость.

Принцип обязательности внесения записи в реестр для возникновения права на недвижимую вещь принцип внесения 1. Необходимость внесения записи в реестр для цели возникновения соответствующего права на недвижимое имущество далее для краткости я буду именовать его принципом внесения является важнейшим, системообразующим принципом регистрационного режима. В его основу положена следующая идея. Любая попытка создать свод достоверных данных о правах на недвижимость может столкнуться с отпором, нежеланием участников оборота вносить свои права в реестр.

Причин для этого может быть достаточно: Для того чтобы преодолеть эти тенденции, законодатель устанавливает обязательность внесения прав на недвижимое имущество в Реестр для цели возникновения этого права. Обязательность внесения подкрепляется следующим последствием негативного характера: Текстуально это выражено следующим образом: Таким образом, момент возникновения права на недвижимую вещь приравнен не к изъявлению частной воли в виде заключения или исполнения договора как это имеет место в обороте движимостиа к совершению определенных действий органом публичной власти - регистрирующим органом, который принимает решение об удовлетворении заявления и вносит запись о праве в Реестр.

Очевидно, что только публичная власть может установить обязательность внесения права в реестр и определить последствия невнесения; попытки каким-либо частным образом установить системы регистрации заранее обречены на неуспех, так как они не поддерживаются авторитетом публичной власти. Первая проблема, которую целесообразно обсудить, - это вопрос о моменте, с которого внесенные в реестр права должны считаться возникшими.

Здесь возможны два варианта: Именно этот подход был воспринят отечественным законодателем. В соответствии с п. Второй подход заключается в том, что днем возникновения права на недвижимое имущество признается не день фактического внесения записи о праве в реестр, а день подачи в регистрирующий орган заявления о регистрации.

Именно этот подход представляется мне более оправданным, чем то решение, которое содержится в Законе о регистрации.

Полезный материал по теме: Выселение нанимателя и членов его семьи с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения

Обоснованием этому могут служить три соображения. Иными словами, очень странно наблюдать такую картину которая актуальна для сегодняшнего российского правопорядка: Вряд ли это хоть в какой-то степени соответствует фундаментальному частноправовому принципу приобретения прав своей волей и в своем интересе.

Тогда тем более логичным является определение момента возникновения у приобретателя права не с даты внесения записи в Реестр, а с даты изъявления соответствующей воли участниками распорядительной сделки. Далее, есть и вполне прагматическое соображение.

Представим себе такой казус.

ВИДЕО: «Страхование строительных рисков – проблемы и пути их решения»

VK
OK
MR
GP
Популярные статьи